Mieszkanie od dewelopera: Podatki w US? Co zgłosić, co załatwi notariusz?

Kupno mieszkania od dewelopera co z urzędem skarbowym i podatkami?

• Większość formalności w Urzędzie Skarbowym po zakupie mieszkania od dewelopera załatwia za Ciebie notariusz.
• Zazwyczaj nie płacisz podatku PCC (od czynności cywilnoprawnych), ponieważ cena mieszkania zawiera już podatek VAT.
• Wyjątkiem jest podatek PCC od ustanowienia hipoteki (19 zł), który musisz zgłosić samodzielnie, jeśli kupujesz na kredyt.
• Inwestorzy kupujący szóste i kolejne mieszkanie w jednej inwestycji muszą zapłacić dodatkowe 6% PCC.
• Niezależnie od Urzędu Skarbowego, pamiętaj o zgłoszeniu nieruchomości do urzędu miasta/gminy w celu ustalenia podatku od nieruchomości.

Wiele osób zastanawia się, czy po zakupie mieszkania od dewelopera trzeba osobiście zgłaszać ten fakt do urzędu skarbowego. Na szczęście, w standardowej sytuacji, nie musisz tego robić. Kluczową rolę odgrywa tutaj notariusz, który sporządza akt notarialny. Zgodnie z przepisami, ma on obowiązek w ciągu 14 dni od podpisania aktu poinformować odpowiedni urząd skarbowy o dokonanej transakcji. Dzięki temu jako nabywca jesteś zwolniony z osobistego działania w tym zakresie.

Co więcej, w większości przypadków kupujący mieszkanie od dewelopera nie musi składać żadnych deklaracji skarbowych dotyczących samej transakcji zakupu. Wynika to z fundamentalnej zasady polskiego systemu podatkowego, która mówi, że transakcja opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). To bardzo ważna informacja, która często uspokaja moich klientów.

VAT zamiast PCC najważniejsza zasada rynku pierwotnego, która oszczędza twoje pieniądze

Kiedy kupujesz mieszkanie od dewelopera, cena, którą płacisz, zawsze zawiera już podatek VAT. Zazwyczaj jest to stawka 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m² lub 23% dla powierzchni przekraczającej ten limit, a także dla lokali użytkowych. Deweloper jako przedsiębiorca jest płatnikiem VAT i to on rozlicza się z tego podatku z urzędem skarbowym. Dla Ciebie oznacza to, że nie musisz martwić się o dodatkowe opłaty podatkowe związane z zakupem.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to z kolei danina, która wynosi standardowo 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jest ona charakterystyczna przede wszystkim dla rynku wtórnego, czyli transakcji zawieranych między osobami fizycznymi lub podmiotami, które nie są płatnikami VAT. Właśnie dlatego, w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, zazwyczaj nie musisz płacić PCC.

Cała ta konstrukcja opiera się na zasadzie unikania podwójnego opodatkowania. Skoro transakcja zakupu nieruchomości od dewelopera jest już objęta podatkiem VAT, to zgodnie z przepisami jest ona zwolniona z PCC. Jest to bardzo korzystne dla kupującego, ponieważ pozwala uniknąć dodatkowego obciążenia finansowego, które w przypadku nieruchomości o dużej wartości mogłoby być znaczące.

Uwaga na wyjątki! Kiedy zgłoszenie do urzędu skarbowego to twój osobisty obowiązek

Chociaż w większości przypadków notariusz załatwia za Ciebie formalności, istnieje jeden bardzo częsty wyjątek, o którym musisz pamiętać. Jeśli zakup mieszkania jest finansowany kredytem hipotecznym, ciąży na Tobie obowiązek zapłaty podatku od ustanowienia hipoteki. Jest to stała, niska opłata w wysokości 19 zł, ale musisz ją zgłosić i opłacić samodzielnie.

Jak zatem dopełnić formalności związanych z podatkiem od hipoteki?

1. Wypełnij deklarację PCC-3: To specjalny formularz, który służy do zgłaszania czynności cywilnoprawnych objętych PCC. Możesz go pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Finansów lub bezpośrednio w urzędzie skarbowym.
2. Złóż deklarację: Wypełniony formularz PCC-3 możesz złożyć osobiście w odpowiednim urzędzie skarbowym, wysłać pocztą lub co jest coraz popularniejsze złożyć elektronicznie przez platformę e-Deklaracje. Pamiętaj, że możesz również poprosić notariusza o pomoc w dopełnieniu tej formalności, choć często wiąże się to z dodatkową opłatą.
3. Zapłać podatek: Po złożeniu deklaracji masz obowiązek zapłacić podatek w wysokości 19 zł na rachunek bankowy urzędu skarbowego.
4. Termin: Na dopełnienie tych formalności masz 14 dni od dnia ustanowienia hipoteki (czyli zazwyczaj od dnia podpisania aktu notarialnego).

Warto również wspomnieć o nowym wyjątku, który dotyczy inwestorów. Jeśli kupujesz mieszkania od dewelopera w celach inwestycyjnych i jest to szósty oraz każdy kolejny lokal mieszkalny nabywany w ramach tej samej inwestycji, będziesz zobowiązany do zapłaty dodatkowego podatku PCC w wysokości 6%. W takiej sytuacji, co jest nietypowe, występuje jednocześnie podatek VAT (wliczony w cenę mieszkania) oraz PCC, który musisz samodzielnie rozliczyć. To istotna zmiana, mająca na celu ograniczenie hurtowego wykupu nieruchomości.

Urząd skarbowy to nie wszystko pamiętaj o innych formalnościach

Poza obowiązkami wobec urzędu skarbowego, które omówiliśmy, musisz pamiętać o jeszcze jednej, bardzo ważnej formalności. Po nabyciu nieruchomości masz obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie miasta lub gminy, na terenie której znajduje się Twoje nowe mieszkanie. Służy to ustaleniu wysokości podatku od nieruchomości. Do tego celu wykorzystuje się formularz IN-1 (informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych). Masz na to 14 dni od dnia zakupu, czyli podpisania aktu notarialnego.

Bardzo często moi klienci mylą te dwie instytucje i ich zakresy działania. Ważne jest, abyś jasno rozróżniał obowiązki wobec urzędu skarbowego, które dotyczą głównie podatku VAT i PCC, od formalności w urzędzie miasta lub gminy, które związane są z lokalnym podatkiem od nieruchomości. To dwie różne daniny i dwie różne instytucje, do których musisz się zgłosić, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Twoja checklista po odbiorze kluczy co załatwi notariusz, a o czym musisz pamiętać ty

Abyś miał pełną jasność, przygotowałem krótkie podsumowanie, co załatwi za Ciebie notariusz, a o czym musisz pamiętać osobiście:

• Notariusz poinformuje urząd skarbowy o transakcji zakupu mieszkania.
• Notariusz zadba o to, aby podatek VAT był prawidłowo uwzględniony w cenie nieruchomości.
• W standardowej sytuacji, gdy nie ma hipoteki, nie płacisz PCC i nie musisz nic zgłaszać do urzędu skarbowego.
• W przypadku zakupu szóstego i kolejnego mieszkania w jednej inwestycji, notariusz poinformuje o tym fakcie, ale rozliczenie 6% PCC leży po Twojej stronie.

A oto kluczowe zadania, które spoczywają na Tobie po odbiorze kluczy:

• Złożenie deklaracji PCC-3 od hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt) oraz zapłata 19 zł podatku w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki. Pamiętaj, że niedopełnienie tego obowiązku może skutkować karami finansowymi i odsetkami za zwłokę.
• Zgłoszenie nieruchomości do urzędu miasta/gminy w celu ustalenia podatku od nieruchomości, również w ciągu 14 dni od dnia zakupu. Do tego celu służy formularz IN-1.
• W przypadku zakupu szóstego i kolejnego mieszkania w jednej inwestycji, rozliczenie 6% PCC.