Jako właściciel mieszkania, członek wspólnoty mieszkaniowej czy zarządca nieruchomości, z pewnością niejednokrotnie zastanawiałeś się, gdzie znaleźć precyzyjne dane dotyczące powierzchni użytkowej części wspólnych budynku. To kluczowa informacja, która wpływa na wiele aspektów od podatków, przez opłaty eksploatacyjne, aż po Twoje prawa i obowiązki we wspólnocie. W tym artykule, bazując na moim doświadczeniu, przeprowadzę Cię krok po kroku przez wszystkie dostępne źródła i pokażę, co zrobić, gdy tych danych brakuje.
Powierzchnię użytkową części wspólnych znajdziesz w akcie notarialnym, księdze wieczystej lub EGiB.
- Akt notarialny (umowa kupna-sprzedaży lokalu) zawiera informacje o udziale w nieruchomości wspólnej.
- Księga wieczysta nieruchomości (lokalowej i gruntowej) w Dziale I-SP podaje wielkość udziału w nieruchomości wspólnej.
- Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) prowadzona przez starostwo powiatowe zawiera dane techniczne o budynku.
- Dokumentacja techniczna/inwentaryzacyjna budynku, dostępna u zarządcy lub wspólnoty mieszkaniowej.
- W przypadku braku pełnych danych, wspólnota mieszkaniowa może zlecić profesjonalną inwentaryzację (pomiar powierzchni) uprawnionym podmiotom.
Dlaczego powierzchnia części wspólnych ma znaczenie?
Zanim zagłębimy się w poszukiwania, warto zrozumieć, czym dokładnie są części wspólne i dlaczego ich powierzchnia ma tak duże znaczenie dla każdego właściciela lokalu. Zgodnie z Ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Czym dokładnie są "części wspólne" w Twoim budynku?
Nieruchomość wspólna to, mówiąc wprost, wszystko to, co w budynku służy nam wszystkim, a nie jest przypisane do konkretnego mieszkania. To kluczowe rozróżnienie, które często bywa źródłem nieporozumień. Z mojego punktu widzenia, najłatwiej jest myśleć o tym w kategoriach infrastruktury i przestrzeni wspólnego użytku.
- Fundamenty i dach to oczywiste elementy konstrukcyjne.
- Ściany nośne i elewacja one również służą całemu budynkowi.
- Klatki schodowe, korytarze, windy to pionowe i poziome ciągi komunikacyjne.
- Instalacje wodociągowe, gazowe, elektryczne, kanalizacyjne, grzewcze jeśli służą więcej niż jednemu lokalowi.
- Pomieszczenia takie jak strychy, pralnie, suszarnie, wózkownie pod warunkiem, że nie są one pomieszczeniami przynależnymi do konkretnych lokali.
Podatki i opłaty jak powierzchnia wspólna wpływa na Twój portfel?
Jednym z najbardziej namacalnych powodów, dla których powierzchnia części wspólnych jest tak istotna, są oczywiście kwestie finansowe. Od 2016 roku, jako właściciele lokali, jesteśmy zobowiązani do opłacania podatku od nieruchomości również od przypadającego na nas udziału w częściach wspólnych budynku. To oznacza, że musimy zgłosić tę powierzchnię do urzędu gminy lub miasta na odpowiednim formularzu, np. IN-1. Brak tych danych może prowadzić do nieprawidłowych rozliczeń i potencjalnych problemów z urzędem skarbowym.
Udział w nieruchomości a Twoje prawa i obowiązki we wspólnocie
Powierzchnia części wspólnych ma również bezpośredni wpływ na Twoją pozycję we wspólnocie mieszkaniowej. Wielkość Twojego udziału w nieruchomości wspólnej, wyrażona ułamkiem, determinuje siłę Twojego głosu w głosowaniach wspólnoty mieszkaniowej. Im większy udział, tym większa waga Twojego głosu. Ponadto, ten sam udział jest podstawą do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej od remontów, przez sprzątanie, po ubezpieczenie. Precyzyjne dane są więc fundamentem sprawiedliwego podziału obciążeń i praw.
Gdzie znaleźć dane o powierzchni wspólnej? Sprawdzone źródła
Przejdźmy teraz do konkretów. Gdzie szukać tych kluczowych informacji? Z mojego doświadczenia wynika, że istnieje kilka podstawowych źródeł, które warto sprawdzić w pierwszej kolejności. Każde z nich może dostarczyć cennych danych, a często uzupełniają się wzajemnie.
Krok 1: Akt notarialny Twoja osobista skarbnica wiedzy
Pierwszym i często najbardziej dostępnym dokumentem jest Twój akt notarialny, czyli umowa kupna-sprzedaży lokalu. To w nim znajdziesz nie tylko powierzchnię użytkową samego lokalu, ale co najważniejsze dla nas wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, wyrażonego ułamkiem. Ten ułamek jest kluczowy do dalszych obliczeń i zrozumienia Twojej pozycji we wspólnocie. Zawsze zalecam, aby to był pierwszy dokument, który sprawdzisz.
Krok 2: Księga wieczysta jak ją czytać i gdzie znaleźć online?
Kolejnym niezawodnym źródłem jest księga wieczysta prowadzona dla Twojego lokalu. Informacje o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej znajdziesz w Dziale I-SP księgi wieczystej. Co więcej, dzisiaj nie musisz już fatygować się do sądu rejonowego. Dane te można łatwo zweryfikować online za pośrednictwem odpowiednich portali, np. Ministerstwa Sprawiedliwości, wpisując numer księgi wieczystej. To bardzo wygodne i szybkie rozwiązanie.
Krok 3: Kontakt z zarządcą lub wspólnotą zapytaj o dokumentację techniczną
Zarządca nieruchomości lub wspólnota mieszkaniowa to często prawdziwa skarbnica wiedzy. Dysponują oni zazwyczaj dokumentacją techniczną budynku, w tym pełną inwentaryzacją, jeśli taka została sporządzona. Taka inwentaryzacja zawiera dokładne dane o powierzchni wszystkich pomieszczeń, w tym również części wspólnych. Nie wahaj się z nimi skontaktować i poprosić o udostępnienie tych informacji. To ich obowiązek i Twoje prawo.
Krok 4: Ewidencja gruntów i budynków kiedy wizyta w urzędzie jest konieczna?
W przypadku wątpliwości lub braku innych dokumentów, warto sięgnąć do Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB). Jest ona prowadzona przez starostwo powiatowe (lub urząd miasta na prawach powiatu) i zawiera szczegółowe dane techniczne o budynku, w tym kartoteki lokali. Wizyta w urzędzie, a często możliwość złożenia wniosku online, pozwoli Ci uzyskać wypis i wyrys, które mogą rozwiać wiele wątpliwości dotyczących powierzchni.
Brak danych w dokumentach? Jak uzupełnić informacje
Co zrobić, gdy po sprawdzeniu wszystkich powyższych źródeł nadal brakuje pełnych lub precyzyjnych danych o powierzchni części wspólnych? To niestety częsty problem, zwłaszcza w starszych budynkach. Na szczęście, istnieje sprawdzone rozwiązanie, które pozwala na uzupełnienie tych braków.
Kiedy i jak zlecić profesjonalny pomiar (inwentaryzację) budynku?
Jeśli brakuje pełnej i aktualnej inwentaryzacji budynku, wspólnota mieszkaniowa lub zarządca nieruchomości mogą zlecić wykonanie profesjonalnych pomiarów powierzchni. Takie zadanie powierza się uprawnionym podmiotom, np. firmie geodezyjnej lub architektowi. Moim zdaniem, jest to inwestycja, która się zwraca, ponieważ prawidłowa inwentaryzacja jest niezbędna do precyzyjnego obliczenia udziałów i poprawnego naliczenia podatku od nieruchomości, a także do zarządzania budynkiem.
Kto ponosi koszty inwentaryzacji i jak wygląda cała procedura?
Koszty takiej inwentaryzacji ponosi wspólnota mieszkaniowa, co oznacza, że są one rozkładane proporcjonalnie do udziałów na wszystkich właścicieli lokali. Procedura zlecenia i wykonania pomiarów zazwyczaj przebiega w następujący sposób:
- Podjęcie decyzji przez wspólnotę: Najpierw wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o zleceniu inwentaryzacji.
- Wybór wykonawcy: Zarząd lub zarządca wspólnoty wybiera uprawnionego geodetę lub architekta, który wykona pomiary.
- Wykonanie pomiarów: Specjalista dokonuje dokładnych pomiarów wszystkich pomieszczeń w budynku, zarówno lokali, jak i części wspólnych.
- Sporządzenie dokumentacji: Na podstawie pomiarów sporządzana jest nowa, szczegółowa dokumentacja techniczna budynku, zawierająca rzuty, przekroje i zestawienia powierzchni.
- Aktualizacja danych: Nowe dane mogą posłużyć do aktualizacji ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków, co zapewnia spójność i poprawność informacji.
Jak prawidłowo interpretować dane o powierzchni?
Posiadanie danych to jedno, ale ich prawidłowa interpretacja to drugie. Z mojego doświadczenia wiem, że często pojawiają się pytania dotyczące różnic między powierzchnią użytkową a całkowitą, a także specyficznych zasad pomiaru. Spróbujmy to uporządkować.
Powierzchnia użytkowa a całkowita poznaj kluczowe różnice, by uniknąć błędów
W kontekście opłat i podatków, a także określania udziałów w nieruchomości wspólnej, kluczowa jest powierzchnia użytkowa. To ona stanowi podstawę do naliczania większości zobowiązań. Powierzchnia całkowita natomiast obejmuje zazwyczaj wszystkie elementy konstrukcyjne i nieużytkowe, co sprawia, że jest większa, ale mniej istotna dla naszych celów. Zawsze upewnij się, że operujesz na danych dotyczących powierzchni użytkowej, aby uniknąć błędów w rozliczeniach.
Jak obliczyć udział w częściach wspólnych przypadający na Twój lokal? Prosty wzór
Zgodnie z Ustawą o własności lokali, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych w budynku. To jest ten ułamek, który znajdziesz w akcie notarialnym.
-
Wzór na obliczenie udziału:
Udział = (Powierzchnia użytkowa Twojego lokalu + powierzchnia pomieszczeń przynależnych) / (Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych w budynku) -
Wzór na obliczenie powierzchni części wspólnych przypadającej na Twój lokal:
Powierzchnia części wspólnych dla Twojego lokalu = Całkowita powierzchnia użytkowa części wspólnych * Udział Twojego lokalu w nieruchomości wspólnej
Na co zwrócić uwagę przy pomiarach? Zasady dotyczące skosów i wysokości pomieszczeń
Przy pomiarach powierzchni użytkowej, zwłaszcza w przypadku poddaszy czy lokali ze skosami, obowiązują precyzyjne zasady, które mają wpływ na ostateczny wynik i, co za tym idzie, na Twój udział i podatki. Pomiar wykonuje się po wewnętrznej długości ścian, ale z uwzględnieniem wysokości:
- Powierzchnię o wysokości 2,20 m i więcej wlicza się w 100%.
- Powierzchnię o wysokości od 1,40 m do 2,20 m wlicza się w 50%.
- Powierzchni o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się w ogóle.
Te normy są kluczowe dla prawidłowego określenia powierzchni i uniknięcia nieporozumień.
Najczęstsze problemy i pułapki praktyczne rozwiązania
Nawet przy najlepszych chęciach, poszukiwanie i interpretacja danych o powierzchni części wspólnych może napotkać na pewne trudności. Chciałbym Ci przedstawić najczęstsze pułapki i podpowiedzieć, jak sobie z nimi radzić, bazując na moim doświadczeniu.
Rozbieżności między aktem notarialnym a stanem faktycznym co dalej?
To niestety częsty scenariusz, zwłaszcza w starszych budynkach, gdzie pierwotne plany mogły ulec zmianom. Jeśli stwierdzisz rozbieżności między danymi w akcie notarialnym a rzeczywistym stanem faktycznym (np. powierzchnia jest inna, niż wynika z dokumentów), niezwłocznie zleć profesjonalną inwentaryzację. Następnie skonsultuj się z zarządcą nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. W ostateczności może być konieczna korekta dokumentów, w tym aktu notarialnego, co wymaga odpowiedniej procedury prawnej.
Nieprecyzyjne zapisy w starych dokumentach jak je zweryfikować?
Stare dokumenty, zwłaszcza te sprzed wielu lat, mogą zawierać nieprecyzyjne lub niejasne zapisy dotyczące powierzchni. W takiej sytuacji doradzam postępowanie dwutorowe. Po pierwsze, spróbuj zweryfikować dane poprzez Ewidencję Gruntów i Budynków tam często znajdują się bardziej szczegółowe informacje. Po drugie, skontaktuj się z zarządcą, który może dysponować starszymi planami lub wiedzą historyczną o budynku. Jeśli to nie pomoże, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zlecenie profesjonalnej inwentaryzacji, która dostarczy aktualnych i precyzyjnych danych.
Przeczytaj również: Wieniec budowlany: Jak zrobić solidny wieniec? Poradnik krok po kroku
Klatka schodowa i winda czy zawsze są wyłączone z powierzchni użytkowej?
Zgodnie z przepisami podatkowymi i normami, klatki schodowe (pionowe ciągi komunikacyjne) oraz szyby windowe są zazwyczaj wyłączone z opodatkowania i często z definicji powierzchni użytkowej, która służy do obliczania udziałów. Są to elementy konstrukcyjne i komunikacyjne, które choć niezbędne, nie są traktowane jako przestrzeń użytkowa w sensie mieszkalnym czy usługowym. Warto o tym pamiętać przy analizie dokumentacji, aby uniknąć błędnych interpretacji i zawyżania wartości udziałów.
