Jako właściciel lub zarządca nieruchomości, doskonale wiem, jak kluczowe jest zapewnienie bezpieczeństwa i zgodności z przepisami. Znajomość osób uprawnionych do wykonywania przeglądów technicznych budynków to nie tylko kwestia formalności, ale przede wszystkim gwarancja bezpieczeństwa użytkowników i ochrona przed poważnymi konsekwencjami prawnymi. Warto zrozumieć, kto i w jakim zakresie może legalnie przeprowadzić te niezbędne kontrole.
Kto może wykonać przegląd techniczny budynku? Zrozum swoje obowiązki i wybierz właściwego specjalistę
- Przeglądy ogólnobudowlane (roczne, pięcioletnie) wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi (inżynierowie, technicy).
- Instalacje elektryczne i piorunochronne kontrolują specjaliści z uprawnieniami SEP grupy 1 (kontrolno-pomiarowe).
- Instalacje gazowe wymagają kwalifikacji dozoru nad eksploatacją urządzeń i sieci gazowych (często "E+D").
- Przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) sprawdza mistrz kominiarski.
- Obowiązek zlecenia przeglądu spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu.
- Brak ważnych przeglądów grozi karami finansowymi, odpowiedzialnością karną i odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.
Kto odpowiada za bezpieczeństwo Twojej nieruchomości? Poznaj specjalistów od przeglądów technicznych
Precyzyjne określenie kwalifikacji osoby wykonującej przegląd techniczny budynku jest fundamentalne dla bezpieczeństwa obiektu i jego użytkowników. W mojej praktyce często spotykam się z sytuacjami, gdzie niewłaściwy wybór wykonawcy prowadzi do poważnych problemów od nieważnych protokołów po realne zagrożenie dla życia i zdrowia. To także klucz do uniknięcia konsekwencji prawnych, które mogą być bardzo dotkliwe.
Zgodnie z polskim prawem, a konkretnie z Ustawą Prawo budowlane (art. 61 i 62), to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ponosi prawną odpowiedzialność za zlecenie i dopilnowanie przeglądów technicznych. Ta odpowiedzialność jest nieprzenoszalna na najemców w kontekście odpowiedzialności wobec organów nadzoru budowlanego. Nawet jeśli umowa najmu zawiera zapisy o obowiązkach najemcy w zakresie utrzymania obiektu, to w oczach prawa budowlanego ostatecznym adresatem jest zawsze właściciel lub zarządca. To bardzo ważna kwestia, o której wielu zapomina.
Przegląd ogólnobudowlany: kto oceni stan serca Twojego budynku?
Gdy mówimy o przeglądach ogólnobudowlanych, zarówno rocznych, jak i pięcioletnich, kluczowe jest, aby były one przeprowadzane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Oznacza to, że za ocenę stanu konstrukcji, dachu, elewacji czy fundamentów powinni odpowiadać inżynierowie lub technicy budownictwa, którzy przeszli proces weryfikacji kwalifikacji i uzyskali państwowe uprawnienia.
W kontekście przeglądów ogólnobudowlanych, najważniejsza jest specjalność konstrukcyjno-budowlana. To właśnie osoby z takimi uprawnieniami posiadają wiedzę i doświadczenie niezbędne do oceny stabilności, wytrzymałości i ogólnego stanu technicznego elementów konstrukcyjnych budynku. Bez tych kwalifikacji, ocena może być niewiarygodna i nie mieć mocy prawnej.
Zawsze, gdy zlecam przegląd, zwracam uwagę na to, aby inspektor przedstawił mi dokumenty potwierdzające jego kwalifikacje. Należy zweryfikować rodzaj i zakres posiadanych uprawnień budowlanych, a także sprawdzić, czy są one aktualne i czy osoba jest członkiem właściwej izby inżynierów budownictwa lub techników. To podstawowy krok, aby mieć pewność, że przegląd zostanie wykonany rzetelnie i zgodnie z prawem.
Specjalistyczne przeglądy instalacji: kogo wezwać, by spać spokojnie?
Coroczny przegląd instalacji gazowej to absolutna podstawa bezpieczeństwa. Do jego wykonania potrzebujemy specjalistów z kwalifikacjami dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci gazowych. W praktyce oznacza to osoby posiadające świadectwo kwalifikacji "E+D", które potwierdza zarówno kwalifikacje eksploatacyjne, jak i dozorowe. Tylko taki specjalista jest w stanie prawidłowo ocenić szczelność i sprawność całej instalacji.
Jeśli chodzi o przewody kominowe dymowe, spalinowe i wentylacyjne niezastąpiony jest mistrz kominiarski. To on posiada specyficzną wiedzę i narzędzia do oceny ich stanu, drożności i bezpieczeństwa użytkowania. Warto jednak pamiętać o pewnym wyjątku: w przypadku kominów przemysłowych lub tych z ciągiem wymuszonym mechanicznie, wymagane są osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, a niekoniecznie mistrz kominiarski. Zawsze upewniam się, że do mojego budynku przychodzi odpowiedni fachowiec.
Pięcioletni przegląd instalacji elektrycznej i piorunochronnej to kolejna kluczowa kwestia. Musi go wykonać ekspert posiadający kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych. W praktyce oznacza to uprawnienia SEP grupy 1 w zakresie kontrolno-pomiarowym. Taki specjalista jest w stanie przeprowadzić niezbędne pomiary, ocenić stan izolacji, uziemień i innych elementów, gwarantując bezpieczeństwo elektryczne obiektu.
Rodzaje kontroli a specjaliści: dopasuj eksperta do potrzeb budynku
Kontrola roczna obejmuje przede wszystkim elementy budynku i instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacje służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe. Do jej przeprowadzenia uprawnione są osoby z uprawnieniami budowlanymi (dla ogólnych elementów), specjaliści z kwalifikacjami "E+D" (dla gazu) oraz mistrzowie kominiarscy (dla kominów). Warto pamiętać, że właściciele domów jednorodzinnych są zwolnieni z części tych obowiązków, z wyjątkiem przeglądu instalacji gazowej i kominów, które są obowiązkowe dla wszystkich.
Kontrola pięcioletnia jest znacznie szersza. Obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu, jego estetyki, a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Do jej wykonania potrzebujemy przede wszystkim osób z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (dla oceny ogólnobudowlanej) oraz specjalistów z uprawnieniami SEP G1 (dla instalacji elektrycznych i piorunochronnych). To kompleksowa ocena, która ma na celu wykrycie ewentualnych poważniejszych usterek i zużycia.
Dla obiektów wielkopowierzchniowych, czyli tych, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m² lub powierzchnia dachu przekracza 1000 m², wymagane są kontrole dwa razy w roku. Terminy tych kontroli to do 31 maja i do 30 listopada. Do tych kontroli mają zastosowanie te same kwalifikacje specjalistów, co w przypadku kontroli rocznych i pięcioletnich. W moim doświadczeniu, właściciele i zarządcy takich obiektów muszą być szczególnie skrupulatni w planowaniu i realizacji przeglądów.
Błąd w wyborze wykonawcy: realne konsekwencje dla właściciela i budynku
Jednym z najczęstszych błędów, jakie obserwuję, jest powierzenie przeglądu osobie bez odpowiednich uprawnień. Protokół sporządzony przez taką osobę jest w świetle prawa nieważny. Może zostać zakwestionowany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB), co w najlepszym przypadku prowadzi do konieczności ponownego zlecenia i opłacenia przeglądu, a w najgorszym do nałożenia kar finansowych.
Brak ważnego i prawidłowo wykonanego przeglądu, na przykład kominiarskiego, może mieć również katastrofalne skutki w przypadku szkody. Wiem z doświadczenia, że ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania (np. po pożarze spowodowanym przez niesprawny komin), jeśli właściciel nie posiadał aktualnych i prawidłowo wykonanych przeglądów. To ryzyko, którego nikt nie chce ponosić.
Konsekwencje prawne zaniedbania przeglądów lub powierzenia ich niewłaściwej osobie są bardzo poważne. Mogą to być kary finansowe do 5000 zł, a w skrajnych przypadkach grzywna liczona w stawkach dziennych. Co więcej, w sytuacji, gdy stan budynku zagraża życiu lub zdrowiu, właścicielowi lub zarządcy grozi odpowiedzialność karna, w tym ograniczenie wolności, a nawet pozbawienie wolności do roku. To pokazuje, jak dużą wagę prawo przywiązuje do bezpieczeństwa budynków.
Przeczytaj również: IBP: Czy Twój budynek jej potrzebuje? Sprawdź i uniknij kar!
Jak znaleźć i zweryfikować ekspertów dla Twojej nieruchomości?
Aby zapewnić legalność i rzetelność przeglądów, zawsze weryfikuję kluczowe kwalifikacje u specjalistów. Obejmuje to: uprawnienia budowlane (dla przeglądów ogólnobudowlanych), uprawnienia SEP G1 (dla instalacji elektrycznych i piorunochronnych), kwalifikacje "E+D" (dla instalacji gazowych) oraz status mistrza kominiarskiego (dla przewodów kominowych). Nie waham się prosić o okazanie dokumentów i weryfikację ich ważności.
Pamiętaj, że prawidłowo sporządzony protokół z kontroli to Twój dowód należytej staranności. Musi on zawierać:
- Datę przeprowadzenia kontroli.
- Dane osoby kontrolującej (imię, nazwisko, stanowisko).
- Numer i specjalność posiadanych uprawnień.
- Zakres przeprowadzonej kontroli.
- Ustalenia dotyczące stanu technicznego obiektu.
- Ewentualne zalecenia pokontrolne.
Protokół ten należy przechowywać, najlepiej w Książce Obiektu Budowlanego, która jest obowiązkowym dokumentem dla większości nieruchomości.
